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根据《龙华区城市更新“十三五”规划》，研究区内的城中村、旧工业区等共871.6公顷，占总面积的51.8%，其中，城中村368.9公顷，旧工业区484.3公顷，旧商业区5.7公顷，旧居住区12.7公顷。从龙华区城市更新和土地整备局公示的资料来看，目前已有41个项目进入城市更新各个阶段，总共可以为片区释放约262公顷建设用地，占规划范围的16%。

从城市更新单元的更新方向来看，大多数由现状M1、M2、R4类用地向M0、C1、R2、R2+C1变化。在远期各更新单元实施完毕后建筑面积总体由现状2896万平方米增加至约4000万平方米，其中居住建筑占比约75%，商业建筑占比约5.5%，办公建筑约为6.5%。根据更新实施后建筑功能和片区产业定位，可以判断未来商贸中心片区将承担大量居住人口，主导产业是商业贸易。

现状商业形态主要可分为三类，一是集贸市场，以华富综合市场、龙华市场为代表；二是传统型综合商场，以百佳华商场、天虹商场为代表；三是已实施城市更新新建的现代化商业综合体，以壹城中心为代表。从商业出行特征来看，客群来源主要是周边居住区，出行距离集中在5公里以内，慢行方式占主导地位，单点出行目的性强，商业体之间几无联系。

根据手机信令分析结果，现状商贸中心片区居民就业地主要分布在片区内部和邻近地区，聚集程度随着与片区距离增长而减少，片区内部平衡率53.6%，已远低于北部观澜等地80%的比例，片区外龙华区内以龙华街道、民治街道、福城街道为主，分别占比为6.5%，3.9%，3.2%，龙华区总体占比72.1%。在外部主要分布在福田区（梅林、福田、华强北等街道）、龙岗区（坂田、布吉街道）、南山区（粤海街道）三个行政区，分别占比10.1%、7.1%和4.6%。通勤距离上，短距离出行为主导，5km以下通勤距离占达比57%，特别是2km以内比例达到34%，因此现状慢行方式具有较大的规模。

随着片区内部城市更新实施，旧村、粗放型工厂逐步被新居住区、现代产业替代，短距离通勤主力外迁，原特区内人口迁入，预测未来居住者的内部自平衡率较现状降低。片区周边崛起的商务中心和新型产业基地如北站新城、九龙山智能科技城、光明新城等地吸引本片区就业者比例将上升，同时由于福田、南山等原特区内地区产业暂不可替代性，未来前往福田、南山区就业者比例仍将小幅度上升。因此未来通勤特征是出对外通勤总量增长，通勤距离延长，机动化方式占比提高。

综合来看，在远期，商业影响力增强，辐射距离远，商业出行需求较现状增长240%。随着人口规模增长，通勤出行需求较现状增长25%，旧村、厂房逐步被替代，导致片区自平衡率下降，平均通勤出行距离增长，对外出行比例提高，机动化进一步攀升。反观现状交通系统，公共交通1小时覆盖范围较小，道路结构倒挂，不足以支撑城市更新带来的一系列活动变化。

福田中心区4.17平方公里上规划轨道线7条，站点半径覆盖率88%以上，南山后海商业中心地区3.8平方公里上规划轨道线5条，站点500米覆盖率80%以上，高密度的轨道线路为地区高强度开发提供了强力支撑。商业方面，现状福田中心商业区围绕3条轨道线，拥有南北向3、4号线，东西向1号线，两个邻近站点直接接入商业体；后海商业中心围绕3条轨道线，拥有南北向2号线，东西向9、11号线，两个邻近站点直接接入商业体。从现状商业中心客群来源分布上看，轨道的引入为商业体实现客群导入创造了强大的便捷条件。

成熟商圈一般由多个商业体组成，各商业体之间具有较强的连通需求，南山后海商业中心采用长700米的空中平台串联地区内商服建筑，福田中心区采用长1.5公里的地下空间无缝拉通商业、办公、高铁站等多个功能体。集合设施在发挥商业规模效应，增强商业中心影响力上具有重要的作用。

以重点支撑，局部优化的思路布局轨道线站位。优化上层次规划轨道线网在本片区的线站位，依靠大运量轨道引入形成公共交通主导模式，承接未来增长的出行需求，极大增加1小时市域可达范围。片区内规划7条轨道线，包括1条城际线，3条市域轨道快线，3条市域轨道干线，布设16座站点，优化后核心区覆盖率达到76%。重点支撑未来人民路商业活力轴，形成双轨通道，根据城市更新单元集聚情况，优化轨道线位通道及站点位置，借助轨道交通优势推动站点周边城市更新进度。

针对人民路定位高，沿线商业综合体集聚、功能复合的特点，提出利用地下双轨优势，打造沿人民路地下空间的方案。实施长度约3km，由地铁站厅与新开发地下空间组成，结合轨道6支南线、25号线进行规划设计，同步建设施工。以地下空间为骨架串联重要的商业体，连点成线，形成商业合力，以线带面，激发片区土地价值，同时为城市提供高品质活动场所和配套设施，提升城市公共空间体验，疏解地面人流。

在公共交通主导的策略指引下，测算未来片区公交首末站需求规模为11万平方米。规划方案践行“立体综合车场+配建公交首末站”模式，综合车厂主要承担停车、洗车、充电等功能，公交首末站承担乘客上下车、候车功能。片区共规划首末站30个，综合车厂1个，用地面积约13.5万平方米，除现状3.1万平方米公交首末站和2万平米在建综合车厂外，均建议结合相关城市更新单元进行配建。对有条件的地块建议融合公交首末站、公共停车场功能，建设包含公共设施、社区服务等功能的立体综合体，充分利用土地资源，补充片区公共活动空间。

结合现状道路情况和未来需求，根据城市更新进度安排，制定道路扩容计划。主干路方面打通新区-龙观大道连接线，工业路-华荣路连接线等，主要工作在于疏通对外通道。次干路方面，主要对片区内南北向双2/3车道道路进行拓宽延长，使之能够承载未来片区中短距离出行。主次干路的贯通和拓宽所需空间依赖相关城市更新单元的实施，制定原则条件后安排到涉及的更新单元专项规划中进行明确。支路方面，主要检查相关城市更新单元，提出涉及到的法定规划支路，并根据需求进行新增规划，结合更新单元开发时序安排支路建设时序。

城市更新是整合存量资源、挖掘内生动力，激发土地价值的重要手段。准确把握城市更新集聚片区未来的功能定位，最大程度解析片区未来的出行活动对制定交通规划方案具有重要意义。要充分认识公共交通与城市更新相互促进的关系，公共交通设施要紧密结合地区内更新单元的进度，发挥推动和支撑作用，同时通过协调更新单元保证自身基础设施的实施空间。